Czy zgłoszenie remontu do spółdzielni jest obowiązkowe i jakie prace trzeba zgłosić?

W większości sytuacji zgłoszenie remontu do spółdzielni mieszkaniowej jest obowiązkowe. Wymóg ten wynika z regulaminów spółdzielni oraz przepisów Prawa budowlanego, które zadaniem jest zapewnić bezpieczeństwo i integralności budynku. Przepisy mogą się nieco różnić w zależności od konkretnej spółdzielni lub wspólnoty, dlatego zawsze zapoznaj się z regulaminem obowiązującym w Twoim przypadku. 

Generalnie drobnych prac, które określamy jako konserwatorskie nie trzeba zgłaszać. Z kolei wszystkie większe zabiegi zdefiniowane w Prawie budowlanym jako remont lub przebudowa muszą być poprzedzone uzyskaniem oficjalnej zgody zarządcy budynku.

W jakich pracach wystarczy zgłoszenie, a kiedy potrzebne pozwolenie na przebudowę?

Zasada jest prosta: zgłoszenia i pozwolenia wymagają wszystkie prace mogące wpłynąć na strukturę budynku, instalacje i bezpieczeństwo mieszkańców, a także zewnętrzny wyglądu bloku. Więcej swobody masz w przypadku drobnych prac konserwatorskich, niezbędnych do utrzymania mieszkania w dobrym stanie technicznym – tutaj najczęściej nie trzeba nawet kontaktować się ze spółdzielnią mieszkaniową. Spójrzmy na konkretne przykłady!

Bieżąca konserwacja mieszkania

Bieżącą konserwacją mieszkania określamy wszelkie prace mające na celu utrzymanie mieszkania w należytym stanie technicznym i estetycznym, a które nie ingerują w strukturę budynku ani nie wpływają na części i instalacje wspólne. 

To proste czynności, jak naprawa drobnych usterek (np. wymiana uszkodzonych gniazdek elektrycznych, naprawa cieknącego kranu, wymiana żarówek, wymiana zamków w drzwiach), malowanie ścian i sufitów, małe prace wykończeniowe (np. wymiana listew przypodłogowych, montaż nowych karniszy), konserwacja podłóg (np. polerowanie lub lakierowanie), czyszczenie i konserwacja urządzeń (lodówki, piekarniki, zmywarki itp.). W takiej sytuacji nie musisz dostarczać pisma do spółdzielni mieszkaniowej w sprawie remontu ani tym bardziej uzyskiwać oficjalnej zgody.

Remont mieszkania

Remont oznacza większe i poważniejsze prace niż w przypadku bieżącej konserwacji, ale nadal nie ingerują one w części wspólne budynku. Spójrz na definicję z Prawa budowlanego: „poprzez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.”

To m.in. wymiana instalacji elektrycznej w mieszkaniu spółdzielczym/własnościowym, a także instalacji wodnej i kanalizacyjnej, ale bez istotnej zmiany jej przebiegu. Do remontów możemy zaliczyć też wymianę okien, ale z zachowaniem poprzednich wymiarów; wyburzenie ścianki działowej, docieplenie wewnętrzne. Takie prace wymagają wyłącznie zgłoszenia.

Przebudowa mieszkania

Zgodnie z Prawem budowlanym przebudowa mieszkania jest najdalej idącą ingerencją w budynek. To „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji”.

Do tej kategorii prac zaliczamy m.in. wyburzenie ściany nośnej, wymianę okien (na okna innej wielkości), wstawienie nowych drzwi lub okien (tam, gdzie wcześniej ich nie było), wymianę instalacji gazowej, wymianę rur w mieszkaniu własnościowym, likwidację i wymianę grzejnika w mieszkaniu własnościowym. Na ich wykonanie potrzebujesz pozwolenia na przebudowę.

Remonty i przeróbki w mieszkaniu własnościowym a spółdzielczym własnościowym

Zasady zgłaszania remontu – podobnie jak cała administracja mieszkaniowa – potrafią być skomplikowane. Przede wszystkim trzeba wiedzieć, że zakres dozwolonych prac oraz konieczność uzyskania określonych pozwoleń są determinowane głównie przez typ własności lokalu. 

Wyróżniamy prawo własnościowe i prawo spółdzielcze własnościowe. Brzmią podobnie, ale są czymś zupełnie innym.

Mając prawo własnościowe do lokalu, jesteś prawnym właścicielem mieszkania oraz współwłaścicielem części wspólnych budynku i części gruntu, na której stoi budynek. Razem z innymi właścicielami tworzysz wspólnotę mieszkaniową. Masz pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią. 

Z kolei w przypadku prawa spółdzielczego własnościowego prawnym właścicielem mieszkania, części wspólnych i gruntu jest spółdzielnia. Skutkuje to tym, że jako właściciel możesz korzystać z mieszkania w ograniczonym stopniu, a wszelkie podejmowane w nim działania (np. zmiana przeznaczenia lokalu) wymagają zgody spółdzielni. Może też wystąpić sytuacja, kiedy masz odrębną własność lokalu, a remont części wspólnych mimo to wymaga zgody spółdzielni jako zarządcy.

Co to oznacza w kontekście remontu mieszkania w bloku? Przepisy wskazują, że niezależnie od rodzaju własności remont i przebudowa wymagają kolejno zgłoszenia i pozwolenia. Wiążą się również z podobnymi karami za samowolę budowlaną.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej łatwiej jednak o zgodę i modyfikację nie tylko mieszkania, ale także części wspólnych pod aktualne potrzebny mieszkańców.

Zgoda konserwatora zabytków

Z pewnymi ograniczeniami muszą się liczyć również właściciele mieszkań w zabytkowych budynkach, np. kamienicach. Warto wiedzieć, że wszystkie budynki powstałe przed 1940 rokiem widnieją w rejestrze lub ewidencji zabytków i są objęte opieką konserwatorską. Część obiektów powstałych po tym czasie też może podlegać ochronie, jeśli prezentuje szczególne walory architektoniczne lub kulturowe. 

Ma to ogromne znaczenie w kontekście remontu mieszkania. Właściciele lokali w budynkach wpisanych do rejestru zabytków są zobowiązani do uzyskania oficjalnego pozwolenia na wszystkie wewnętrzne i zewnętrzne prace remontowe. Nieco mniej rygorystyczne warunki dotyczą właścicieli mieszkań w budynkach obecnych tylko w ewidencji zabytków. Oni też muszą zgłosić się do konserwatora z prośbą o zgodę na wykonanie określonych prac, ale proces uzyskania pozwolenia zwykle przebiega szybciej i łatwiej.

Remont w bloku to nie tylko kwestia techniczna, ale też społeczna, jako że wiele prac może być bardzo uciążliwa dla sąsiadów, głównie ze względu na towarzyszący im hałas. Dlatego ważne jest, by remont przeprowadzać w rozsądnych godzinach – nie wczesnym rankiem i nie wieczorem, najgłośniejsze zadania wykonywać możliwie najszybciej, a także – choć nie wymagają tego przepisy – wywiesić informację o remoncie dla sąsiadów.

Prawdopodobnie zastanawiasz się od której i do której godziny można robić remont w bloku. Standardowe „widełki” to 8:00-20:00 dla dni od poniedziałku do piątku i 9:00-18:00 w soboty. Czy w niedziele można robić remont? Zazwyczaj jest to zabronione, by mieszkańcy mogli odpocząć. Podobnie w dni ustawowo wolne od pracy i święta.

Jak poinformować sąsiadów o remoncie mieszkania?

Choć przepisy o remoncie w bloku nie wymagają poinformowania sąsiadów o zaplanowanych pracach, dbanie o relacje z innymi mieszkańcami jest na tyle ważne, że warto taką notatkę przygotować. 

Wystarczy napisać kilka słów na kartce i wywiesić ją na klatce schodowej, najlepiej minimum kilka dni przed rozpoczęciem remontu. To pozwoli sąsiadom na mentalne przygotowanie się na hałas, a najbardziej wrażliwym na zaplanowanie pobytu poza mieszkaniem na ten krótki, ale niełatwy okres, zwłaszcza jeśli pracują z domu, a Twój remont mógłby im to utrudnić lub wręcz uniemożliwić. 

Informacja o remoncie mieszkania powinna dawać znać, jak głośne będą prace i kiedy dobiegną końca. Dobrze, jeśli dodatkowo przeprosisz za niedogodności i podkreślisz swoją otwartość na ewentualne pytania, np. przez podanie numeru telefonu lub numeru mieszkania.

Jakie są kary za brak zgłoszenia remontu mieszkania?

Czasami kontakt ze spółdzielnią mieszkaniową bywa trudny, a proces uzyskania pozwolenia na wykonanie jednej, teoretycznie niedużej pracy może trwać dość długo. Zdarzają się też sytuacje, że spółdzielnia odrzuca wniosek, uznając, że zaplanowany projekt mógłby spowodować poważne problemy lub zakłócić komfort innych lokatorów. 

W takich okolicznościach niektórzy właściciele mieszkań w blokach decydują się na wykonanie remontu lub przebudowy bez oficjalnej zgody zarządcy budynku. Warto jednak wiedzieć, że to działanie nielegalne, które może skutkować wysokimi karami – pieniężnymi i nie tylko.

Kara za przeniesienie kuchni

Jeśli przeniesienie kuchni wymaga ingerencji w ściany, wentylację czy inne poprowadzenie instalacji gazowej, konieczne jest uzyskanie pozwolenia od administratora. Działanie bez takiej zgody to duże ryzyko. Za nieautoryzowane zmiany konstrukcyjne i instalacyjne właściciel lokalu może otrzymać wysoką karę finansową oraz nakaz przywrócenia stanu pierwotnego, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. 

Sytuacja będzie jeszcze gorsza, jeśli w wyniku wprowadzonych zmian dojdzie do szkód w częściach wspólnych lub sąsiednich mieszkaniach. Wtedy właściciel musi pokryć koszty naprawy również w tych obszarach. Brak zgody wspólnoty lub spółdzielni na remont i działanie mimo to może też unieważnić polisę ubezpieczeniową mieszkania, więc nie należy liczyć na pokrycie ewentualnych strat z tego źródła.

Kara za wymianę grzejnika

Zgodnie z przepisami i regulaminami obowiązującymi w wielu spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych, ingerencje w systemy centralnego ogrzewania są szczególnie wrażliwe, bo mogą wpływać na funkcjonowanie całego systemu grzewczego w budynku. Wprost mówi o tym przepis § 42 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, wskazując, że wprowadzenie jakichkolwiek zmian instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciela budynku.

Dlatego konieczne jest złożenie wniosku o likwidację grzejnika w kuchni, salonie i każdym innym pomieszczeniu, a także o jego wymianę. Potencjalne kary za działanie wbrew obowiązującym przepisom to przede wszystkim kary finansowe i nakaz przywrócenia stanu pierwotnego.

Kara za wstawienie okna bez pozwolenia

Prawo budowlane różnie traktuje wymianę i wstawienie okien. Jeśli nie doszło do zmiany wielkości ani położenia otworu okiennego, wtedy prace definiowane są jako remont i wystarczy zgłosić je do administratora budynku. Z kolei gdy chcemy powiększyć, zmniejszyć lub zmienić lokalizację otworu okiennego, wtedy mówimy już o przebudowie, a to oznacza konieczność uzyskania pozwolenia. W wyniku takiej modyfikacji dochodzi bowiem do zmian parametrów użytkowych i technicznych całego budynku. Karą jest zwykle wysoka grzywna i nakaz przywrócenia stanu pierwotnego.

Aby uniknąć kary, dodatkowo zapoznaj się z regulaminem Twojej spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej lub wystąp z prośbą o przedstawienie warunków dla tego konkretnego remontu. Bo czasami wymiana okien plastikowych na drewniane i odwrotnie może być potraktowana jako ingerencja w elewację, a to zupełnie inna kategoria prac i formalności. Podobnie w sytuacji, gdy nieruchomość znajduje się w budynku widniejącym w rejestrze zabytków – wtedy stolarka okienna jest częścią zabytku i wymaga zgody konserwatora.

Teraz już wiesz, jakie są prace remontowe niewymagające zgłoszenia, a o których trzeba poinformować spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową i uzyskać oficjalne pozwolenie na ich realizację. Pamiętaj, że przepisy te powstały nie po to, żeby utrudniać Ci życie, ale żeby zapewnić bezpieczeństwo, komfort i spokój wszystkim mieszkańcom budynku. Niekontrolowane ingerencje w strukturę bloku czy instalacje mogłyby bowiem znacząco zwiększyć ryzyko wypadków i katastrof.

Dopilnowanie formalności Cię zmęczyło? A to dopiero początek! Mamy więc propozycję: odpocznij i zleć wykończenie wnętrz prywatnych profesjonalistom. Jako Lafrentz Home wyręczymy Cię w całym remoncie i wykończeniu Twojego mieszkania. Przygotujemy dla Ciebie modne i funkcjonalne wnętrze. Kliknij i dowiedz się więcej!